La Legge di Bilancio 2025 introduce un regime fiscale agevolato per il trasferimento di immobili da società a soci.
Questa misura rappresenta un’opportunità per le società e gli imprenditori non solo del settore fiscale e immobiliare, consentendo di ottimizzare il carico fiscale legato alla fuoriuscita degli immobili societari.
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Quali Sono i Vantaggi Fiscali?
Grazie alle nuove disposizioni normative, il trasferimento di immobili dalla società ai soci avviene con una tassazione ridotta sulla plusvalenza.
Infatti, è possibile calcolare la plusvalenza utilizzando il valore catastale se inferiore a quello di mercato. Inoltre, l’aliquota dell’imposta sostitutiva è fissata all’8%, un netto risparmio rispetto alle attuali aliquote del 27,9% per le società di capitali e 46,9% per le società di persone.
Cessione, Assegnazione e Trasformazione: Differenze Chiave
Cessione
La società vende l’immobile a uno o più soci senza obbligo di rispettare le quote di partecipazione. Tuttavia, gli acquirenti devono pagare il prezzo d’acquisto e, in caso di successiva vendita, attendere 5 anni per evitare tassazioni aggiuntive sulla plusvalenza.
Assegnazione
Gli immobili vengono attribuiti ai soci senza corrispettivo, in proporzione alle quote societarie e riducendo le riserve disponibili. Anche in questo caso, è necessario attendere 5 anni per rivendere l’immobile senza ulteriori imposte.
Trasformazione in Società Semplice
Con questa opzione, la società cambia forma giuridica mantenendo gli stessi proprietari degli immobili. Se la società possedeva gli immobili da almeno 5 anni, possono essere venduti subito dopo la trasformazione senza tassazione della plusvalenza.
Nota: Prima della trasformazione, l’attività commerciale o industriale deve essere cessata, lasciando come unico oggetto sociale la gestione degli immobili.
Chi Può Usufruire delle Agevolazioni?
Le agevolazioni sono riservate ai soci che detenevano quote della società al 30 settembre 2024 e agli eredi di soci preesistenti. Anche i titolari della nuda proprietà possono beneficiare delle agevolazioni, essendo considerati soci a tutti gli effetti.
Scadenze da Rispettare
Le operazioni devono essere effettuate entro il 30 settembre 2025 per usufruire del regime agevolato.
Quali Società Possono Accedere alle Agevolazioni?
Le società che possono beneficiare di queste misure fiscali sono:
- SNC (Società in Nome Collettivo)
- SAS (Società in Accomandita Semplice)
- SRL (Società a Responsabilità Limitata)
- SPA (Società per Azioni)
- SAPA (Società in Accomandita per Azioni).
Quali Immobili Sono Ammessi?
Gli immobili a cui si applica l’agevolazione sono quelli non strumentali all’attività d’impresa.
Rientrano inoltre tra i beni agevolabili i beni mobili registrati, come auto, navi e aerei, purché non utilizzati come strumenti aziendali.
Sono inclusi anche gli immobili concessi in locazione senza servizi complementari, come nel caso di villaggi turistici o centri sportivi.
Come si Calcola l’Imposta Sostitutiva?
L’imposta sostitutiva si applica sulla differenza tra il valore di mercato (o catastale, se inferiore) e il costo fiscale dell’immobile.
| Tipologia di Società | Aliquota Imposta Sostitutiva |
| Società non operative | 10,5% |
| Altre società | 8% |
Trattamento delle Riserve in Sospensione di Imposta
Le riserve in sospensione d’imposta vengono liberate versando un’imposta sostitutiva del 13%, inferiore alla tassazione IRES/IRPEF piena e alla tassazione sui dividendi del 26%.
Modalità di Pagamento dell’Imposta
L’imposta sostitutiva deve essere versata in due rate:
- 40% entro il 30 settembre 2025.
- 60% entro il 30 novembre 2025.
Altre Imposte da Considerare
L’imposta di registro, solitamente al 9%, viene ridotta alla metà. Inoltre, le imposte ipotecarie e catastali sono applicate in misura fissa di 200 euro.
Estromissione Agevolata per Ditte Individuali
Gli imprenditori individuali possono optare per l’estromissione agevolata degli immobili strumentali posseduti al 31 ottobre 2024.
L’opzione deve essere esercitata entro il 31 maggio 2025 e il pagamento dell’imposta sostitutiva avviene in due rate: 60% entro il 30 novembre 2025 e 40% entro il 30 giugno 2026.
Dove Trovare Maggiori Informazioni?
Le disposizioni normative sono contenute nell’Art. 1, commi 31-36 della Legge 207/2024 (Legge di Bilancio 2025) e nelle circolari n. 26 del 1° giugno 2016 e n. 37 del 16 settembre 2016.
Conclusioni
Le agevolazioni fiscali previste dalla Legge di Bilancio 2025 offrono un’opportunità significativa per ottimizzare la gestione fiscale degli immobili societari. Tuttavia, la scelta tra cessione, assegnazione o trasformazione deve essere attentamente valutata in base alla situazione specifica della società e dei suoi soci.
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